Jak często wykonywać przeglądy okresowe budynków i dlaczego są ważne?

Na skróty: kontrolę roczną wykonuje się raz w roku, pięcioletnią – co 5 lat, a w dużych obiektach powyżej 2000 m2 (lub dachy >1000 m2) dwa razy w roku. Dodatkowo każdorazowo po zdarzeniach losowych (np. wichurze, pożarze) należy przeprowadzić doraźną kontrolę. Obowiązek wynika z art. 62 Prawa budowlanego i spoczywa na właścicielu lub zarządcy. Regularność przeglądów to nie tylko wymóg prawny, ale przede wszystkim bezpieczeństwo użytkowników i realne oszczędności.

Przeczytaj również: Jak dobrać odpowiednią zaślepkę do gniazdka?

Jak często wykonywać przeglądy: roczny, pięcioletni i dodatkowe kontrole

Przegląd roczny obejmuje elementy narażone na czynniki atmosferyczne i niszczące: dach, elewację, balkony, balustrady, obróbki blacharskie, tarasy, odwodnienia. Kontrola dotyczy także instalacji gazowej, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych) oraz urządzeń ochrony środowiska. Celem jest szybkie wykrycie nieszczelności, zawilgoceń, pęknięć, korozji czy niedrożności kanałów.

Przeczytaj również: Jak dbać o kitchen helper podwójny, by służył przez lata?

Przegląd co 5 lat ma charakter kompleksowy. Ocenia się stan techniczny i estetykę całego obiektu, stopień zużycia elementów, a także instalacje elektryczne, odgromowe i przeciwporażeniowe. Efektem jest plan napraw i modernizacji na kolejne lata, wraz z zakresem prac remontowych.

Przeczytaj również: Jakie cechy powinno mieć idealne ogrodzenie dla nowoczesnego budownictwa?

Przegląd dwa razy w roku dotyczy obiektów o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 i dachów o powierzchni ponad 1000 m2. Terminy zwyczajowo przypadają wiosną i jesienią, aby przygotować budynek na skrajne warunki sezonowe oraz ocenić skutki zimy i upałów.

Kontrole doraźne po zdarzeniach losowych wykonuje się niezwłocznie po pożarze, powodzi, silnym wietrze, gradobiciu czy uderzeniu pioruna. Chodzi o szybką eliminację zagrożeń (np. rozszczelnionych przewodów gazowych, uszkodzonych kominów, naruszonej konstrukcji dachu).

Kto musi robić przeglądy i za co odpowiada

Obowiązek przeprowadzenia przeglądów ciąży na właścicielu lub zarządcy. To oni odpowiadają za terminowość, dobór uprawnionych specjalistów, a także za usunięcie wykrytych nieprawidłowości. Zaniechanie może skutkować mandatem, odpowiedzialnością cywilną za szkody, a w skrajnych przypadkach – również karną.

Domy jednorodzinne bywają zwolnione z części obowiązków (zgodnie z art. 62), jednak nie zwalnia to z dbałości o bezpieczeństwo: sprawdzenie kominów, wentylacji czy instalacji gazowej jest zdroworozsądkowe i często wymagane przez ubezpieczycieli.

Dlaczego przeglądy są ważne: bezpieczeństwo, prawo, oszczędności

Bezpieczeństwo użytkowników to priorytet. Przeglądy wykrywają nieszczelne instalacje, pęknięte przewody kominowe, luźne tynki, skorodowane balustrady, zawilgocenia grożące pleśnią. Wczesna reakcja eliminuje ryzyko pożaru, zaczadzenia, porażenia prądem czy odspajania się elementów elewacji.

Aspekt prawny jest jednoznaczny: przepisy precyzują częstotliwość i zakres kontroli, a protokoły z przeglądów stanowią dowód dopełnienia obowiązków. Brak dokumentacji równa się problemom – od kar administracyjnych po odmowę wypłaty odszkodowania.

Ekonomia utrzymania przemawia za regularnością. Naprawa nieszczelnej obróbki blacharskiej kosztuje nieporównywalnie mniej niż remont zalanego stropu. Planowe serwisowanie wydłuża trwałość dachu, kominów i instalacji, utrzymuje wartość nieruchomości i ogranicza niespodziewane wydatki.

Co obejmuje dobrze wykonany przegląd – zakres krok po kroku

Podczas kontroli specjalista sprawdza m.in. stan ścian, dachu, balkonów i balustrad, obróbki blacharskie, orynnowanie, dylatacje, izolacje przeciwwilgociowe. Ocenia także sprawność wentylacji, drożność i szczelność przewodów kominowych, ciąg w kanałach, działanie kratek, a w razie potrzeby czyści przewody. W przypadku instalacji gazowej oraz elektrycznej/odgromowej wykonuje się pomiary i testy zabezpieczeń. Zwieńczeniem jest protokół z listą usterek i rekomendacjami napraw.

W przeglądzie pięcioletnim dodatkowo ocenia się zużycie elementów, konieczność modernizacji i zakres prac remontowych, wraz z priorytetami bezpieczeństwa i szacunkami kosztów. To praktyczna mapa działań na kolejne lata.

Najczęstsze usterki i jak im zapobiegać (praktyczne przykłady)

• Niedrożne przewody kominowe – objaw: cofka spalin, zapach w kotłowni. Prewencja: regularne czyszczenie kanałów oraz kontrola krat i nasad, szczególnie po wichurach.
• Nieszczelne obróbki blacharskie i rynny – objaw: zacieki na poddaszu. Prewencja: przegląd wiosną/jesienią, uszczelnienia i regulacja spadków.
• Luźne tynki i okładziny – objaw: odparzenia, pęcherze, hałas przy opukiwaniu. Prewencja: naprawy punktowe po przeglądzie rocznym, szybkie zabezpieczenia miejsc niebezpiecznych.
• Uszkodzone balustrady i balkony – objaw: korozja, chwiejność. Prewencja: antykorozja, wymiana kotwień, kontrola spadków i obróbek.
• Problemy z instalacją gazową – objaw: zapach gazu, nieprawidłowy płomień. Prewencja: okresowe próby szczelności, serwis urządzeń, prawidłowa wentylacja.

Jak przygotować budynek do przeglądu i co zrobić po kontroli

Przed wizytą zapewnij dostęp do dachu, kotłowni, przewodów kominowych i rozdzielnic. Przygotuj dokumentację: poprzednie protokoły, projekty, książkę obiektu. Po przeglądzie zrealizuj zalecenia z protokołu według priorytetów bezpieczeństwa i terminów. Drobne naprawy wykonaj od razu; większe zaplanuj w budżecie i kalendarzu prac.

W przypadku wykrycia zagrożeń (np. nieszczelność gazu, brak ciągu w kanałach spalinowych) nie zwlekaj – wyłącz urządzenia, wezwij serwis i kominiarza, oznacz strefy niebezpieczne. To realnie zapobiega awariom i wypadkom.

Komu zlecić przegląd i dlaczego doświadczenie ma znaczenie

Kontrole powinny wykonywać osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi oraz mistrzowie kominiarscy w zakresie przewodów kominowych i wentylacji. Praktyka terenowa, praca na wysokości i znajomość lokalnych warunków (wiatry, smog, zabudowa) wpływają na trafną diagnozę i skuteczne naprawy.

Jeżeli szukasz sprawdzonej usługi, sprawdź przeglądy okresowe budynków w Łodzi – lokalny zespół szybciej reaguje po wichurach, zna typowe usterki w regionie i może zaproponować sensowny harmonogram konserwacji.

Kalendarz właściciela: prosta ścieżka zgodności z prawem

• Co roku: kontrola elementów narażonych na pogodę, instalacji gazowej, przewodów kominowych i wentylacji.
• Co 5 lat: pełna ocena stanu technicznego, estetyki i instalacji elektrycznych/odgromowych, z planem remontów.
• 2 razy w roku: dla obiektów >2000 m2 i dachów >1000 m2 – wiosna i jesień.
• Po zdarzeniach losowych: kontrola doraźna natychmiast.

Trzymając się tego harmonogramu, spełniasz wymogi przepisów, chronisz użytkowników i utrzymujesz wartość nieruchomości. Każdy wpis w protokole to konkret: usterka, ryzyko, zalecenie i termin – a sprawny budynek to mniejsze rachunki i spokojna głowa.